Selusur: Demi Warisan Anak Cucu

TEMPO Interaktif, Jakarta - Ingatan Winny melayang ke masa 17 tahun silam. Saat itu, Juli 1992, perempuan bernama asli Kwee Meng Luan ini menemui Bagian Pemasaran PT Duta Pertiwi Tbk. Ia rupanya sedang terpincut oleh kios di ITC Mangga Dua, Jakarta Utara.

Tapi, alangkah kagetnya dia ketika mendapat penjelasan dari seorang staf pemasaran yang ditemuinya di lantai dasar ITC bahwa kios 22 meter persegi itu dijual seharga Rp 120 juta. Ia langsung mengurungkan niatnya membeli kios tersebut.

Tapi rasa penasaran mendorongnya untuk mencari tahu harga kios di beberapa pusat bisnis di Jakarta sebagai perbandingan. Dan ternyata harganya memang jauh lebih mahal.

Untuk rumah-toko (ruko) seluas 48 meter persegi di lantai dasar Glodok Plaza, harganya cuma dibanderol Rp 48 juta per unit. Di Kelapa Gading, bangunan ruko seluas 110 meter persegi juga hanya ditawarkan seharga Rp 110 juta alias Rp 1 juta per meter persegi.

Berbekal informasi itulah, Winny kembali mendatangi Bagian Pemasaran Duta Pertiwi. Rasa penasarannya baru hilang ketika di sana ia mendapat penjelasan bahwa harga kios di ITC Mangga Dua memang lebih mahal lantaran yang dijual berikut tanahnya.

Winny pun mengaku dijanjikan bakal mengantongi sertifikat hak milik atas satuan rumah susun sebagai bukti atas kepemilikan bangunan dan tanah. Status sertifikat ini sama dengan sertifikat hak guna bangunan (HGB).
 
Puas atas penjelasan yang diberikan, Winny tanpa ragu akhirnya memutuskan membeli kios tersebut. "Ini harta yang bisa kami turunkan ke anak-cucu," katanya penuh harap.

Harapan serupa diungkapkan oleh Fifi Tanang. Ia bahkan memborong 10 kios sejak 1991 hingga 2000. "Untuk investasi buat anak-cucu," ujar perempuan 57 tahun ini.

Tak mau ketinggalan, Khoe Seng Seng pun ingin mencoba peruntungan di Mangga Dua. Kios seluas 7,5 meter persegi yang semula milik Lim Bui Min dibelinya seharga Rp 421,4 juta dari Badan Penyehatan Perbankan Nasional pada 2003.

Di kios itulah ia kemudian menjual berbagai barang suvenir pernikahan dan ulang tahun. "Ini investasi saya satu-satunya," kata lelaki 44 tahun tersebut.

Saat transaksi berlangsung, semua berjalan normal. Winny, Fifi, dan Khoe menerima berbagai dokumen, termasuk sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Pengikatan jual-beli dilakukan di hadapan notaris. Pajak pertambahan nilai atas tanah dan bangunan pun mereka lunasi.

Tapi, siapa nyana, semua angan-angan itu tiba-tiba bak gelembung yang siap pecah. Meletupnya sengketa lahan di ITC Roxy Mas pada 2005 di media massa memunculkan kekhawatiran Winny, jangan-jangan nasib serupa tak jauh-jauh darinya dan para pemilik kios ITC Mangga Dua lainnya.

Benar saja, mereka baru ngeh bahwa HGB yang mereka kantongi ternyata juga dengan embel-embel "di atas hak penguasaan lahan (HPL) pemerintah daerah DKI Jakarta" alias bukan HGB murni.

Menurut Winny, sejak awal tidak pernah ada penjelasan dari pihak Duta Pertiwi soal ini. "Seluruh dokumen tanah yang saya miliki tidak ada yang menyebutkan status tanah yang sebenarnya," ujarnya kesal.

Buntutnya, Winny dan beberapa pemilik kios lain akhirnya mengajukan gugatan dan mengadukan Duta Pertiwi ke polisi.

* * *

Dalam beberapa dokumen bukti jual-beli kios dan apartemen milik Winny, Fifi, dan Seng Seng, status HGB di atas HPL itu memang tidak tertera, baik di perjanjian pengikatan jual-beli (PPJB) maupun di akta jual beli.

Tapi, kata juru bicara Duta Pertiwi, Donny Rahardjoe, itu bukan kelalaian perusahaannya. Lagi pula aturan yang mewajibkan pencantuman lengkap status HGB di atas HPL itu baru keluar pada 1996. "Kalau dalam sertifikat ada hal yang dipersoalkan, kesalahan bukan pada kami," ujarnya.

Penjelasan Donny senada dengan apa yang diungkapkan oleh staf Kantor Pertanahan Jakarta Utara, Dedi Sudadi, dalam berita acara pemeriksaan Badan Reserse Kriminal Markas Besar Kepolisian RI pada 2 Juli 2008.

Dedi saat itu diperiksa sebagai saksi dalam perkara tindak pidana pencemaran nama baik oleh Khoe Seng Seng, Fifi Tanang, dan Winny lewat surat pembaca di beberapa media cetak terhadap Duta Pertiwi.

Dalam keterangannya Dedi menjelaskan, meski tata cara pembuatan buku tanah penerbitan sertifikat hak milik satuan rumah susun sudah diatur berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1989, belum semua kantor pertanahan melakukannya dengan seragam.

"Ada yang ditulis lengkap HGB di atas HPL, tapi ada pula yang tidak," ujarnya. Baru setelah Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dikeluarkan, pengisian status HGB di atas HPL pada buku tanah dan sertifikat diisi lengkap.

Alibi itu tak serta-merta bisa diterima Winny, Fifi, dan Seng Seng. Toh, kata mereka, status HGB di atas hak pengelolaan lahan pemerintah daerah DKI itu sebetulnya sudah dicantumkan dalam perjanjian kerja sama antara Gubernur R. Soeprapto dan bos Sinar Mas Group, Eka Tjipta Widjaja, pada 6 Juni 1984. Jadi, kenapa tak dijelaskan gamblang kepada para calon pembeli?

Fifi juga menyodorkan satu bukti penting. Dalam sertifikat hak milik satuan rumah susun miliknya bernomor 556/III, yang diterbitkan pada 27 Agustus 1997, tak secuil pun tercantum keterangan soal status HGB di atas HPL. Padahal sertifikat ini dikeluarkan setahun setelah Peraturan Pemerintah No. 40/1996 dilansir.

Kejanggalan lainnya terungkap dari kesaksian notaris dan pejabat pembuat akta tanah Arikanti Natakusumah di pengadilan. Ia bersama Duta Pertiwi digugat oleh Perhimpunan Penghuni Apartemen Mangga Dua Court, karena dianggap menipu para konsumen dengan menyembunyikan status lahan yang sebenarnya.

Dalam pernyataan tertulisnya kepada Ketua Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada 25 Juni 2007, Arikanti mengaku, dalam pembuatan akta jual-beli, ia tidak mengetahui adanya hak pengelolaan lahan di atas sertifikat induk HGB-nya. "Karena pada masing-masing sertifikat hak milik satuan rumah susunnya, tidak tercantum adanya HPL yang dimaksud," ujarnya.

Ia juga menegaskan bahwa pemecahan HGB menjadi hak milik atas satuan rumah susun, pengurusan balik nama atas nama para pembeli, maupun penyerahan sertifikat dilakukan sepenuhnya oleh Duta Pertiwi.

Pernyataan Arikanti ini menarik untuk diselisik lebih jauh, karena membuka ruang pertanyaan apakah sebagai pejabat pembuat akta tanah ia telah lalai melakukan tugasnya, atau memang ada upaya penyembunyian informasi oleh manajemen Duta Pertiwi.

Sayang, ketika ditemui Tempo di kantornya, akhir Agustus lalu, ia irit bicara. "Apa yang saya tahu, ya, itu yang saya kerjakan," ujarnya singkat.

Terhadap kecurigaan ini, Donny menyangkal dengan tegas. Meski ia mengaku tak bisa menjawab benar atau tidak Duta Pertiwi dulu tidak memberi tahu konsumen soal status sebenarnya lahan tersebut, ia menandaskan proses jual-beli telah dilakukan sesuai dengan prosedur.

"Dalam prosesnya ada PPJB, dan kedua belah pihak tanda tangan," katanya. "Kalau tidak setuju, kan tidak tanda tangan. Setelah oke, baru notaris mengesahkan jual-belinya."

Ia justru balik mempertanyakan, kalau memang proses jual-beli bermasalah, kenapa suara protes hanya datang dari segelintir pemilik kios dan apartemen? "Harusnya logikanya dibalik," ujarnya. "Dari 3.000 pemilik kios, kenapa hanya 14 (yang mempersoalkan). Ada apa?"

Melihat keganjilan itu, Donny menduga ada pihak-pihak tertentu yang memang bermaksud merusak bisnis Sinar Mas Group. Namun, ia menolak memerinci siapa pihak ketiga yang dimaksudnya itu.

Pengamat hukum properti Erwin Kallo tak sependapat dengan Donny. Menurut dia, Duta Pertiwi sebagai pengembang dan Arikanti sebagai pejabat pembuat akta tanah merupakan pihak yang paling bertanggung jawab untuk menjelaskan secara lengkap status lahan kios dan apartemen Mangga Dua.

"Lo, yang tahu ada perjanjian kerja sama pada 1984 itu siapa, kan pengembangnya," kata Erwin. "Tidak mungkin konsumen tahu (status lahan sebenarnya) kalau tidak diberi tahu pengembang atau pemilik lahan."

Erwin juga menegaskan pentingnya kejelasan informasi dalam dokumen perjanjian pengikatan jual-beli dan akta jual-beli. "Ini bukti hukum yang sah untuk menunjukkan niat baik pengembang dalam memberikan informasi yang benar dan lengkap," ujarnya.

Terlepas dari perdebatan itu, pihak Duta Pertiwi untuk sementara tidak bisa lepas dari tanggung jawab. Majelis hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada 14 April 2008 telah memenangkan gugatan Perhimpunan Penghuni Apartemen Mangga Dua Court.

Menurut para hakim, Duta Pertiwi terbukti melakukan penipuan terhadap konsumen. Sebab, merekalah tentunya yang paling mengetahui status lahan itu, seperti tertuang dalam perjanjian kerja sama yang diteken seperempat abad silam.

MARIA HASUGIAN | VENNIE MELYANI | DIAN YULIASTUTI | METTA D.