Menuju Integrasi di Dukuh Atas

Begitu juga dengan Muri, warga RT 04 RW 06 Kelurahan Menteng. Dia mengatakan jumlah penduduk yang tinggal secara turun-temurun di tempat itu tidak lebih dari seratus keluarga. Mereka siap pindah asalkan pembebasan lahan dijalankan secara benar dan adil. “Kalau tahun ini pengembangannya, kami siap,” kata dia.

Kawasan berorientasi transit merupakan kawasan campuran permukiman dan komersial dengan aksesibilitas angkutan umum massal yang tinggi. Di kawasan ini, stasiun dan terminal angkutan massal menjadi pusat kegiatan penduduk. Dukuh Atas merupakan satu dari lima kawasan berorientasi transit yang akan dikembangkan PT Mass Rapid Transit (MRT) Jakarta di koridor utara-selatan. Empat lagi adalah Lebak Bulus, Fatmawati, Blok M-Sisingamangaraja, dan Istora Senayan. 

Baca: Tiga Kawasan Transit Dibangun

Pengembangan TOD didasari Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 65 Tahun 2021. Khusus untuk TOD Dukuh Atas mengacu pada Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 107 Tahun 2020 tentang Panduan Rancang Kota TOD Dukuh Atas yang luasnya mencapai 146 hektare.

Untuk bidang pengembangan dan manajemen properti, PT MRT Jakarta bekerja sama dengan PT Transportasi Jakarta membentuk PT Integrasi Transit Jakarta (ITJ). Direktur Utama PT ITJ, Yulham Ferdiansyah Roestam, mengatakan pemerintah daerah bersama MRT Jakarta akan mengembangkan mixed-use property—konsep bangunan multifungsi—di TOD Dukuh Atas. Gedung itu nanti berfungsi sebagai hunian vertikal, hotel, perkantoran, dan pusat belanja.

Yulham mengatakan, dalam pembangunan mixed-use property, pengembang bakal memberikan penawaran kerja sama dengan pemilik lahan. “Beberapa pemilik lahan sudah ada yang menyambut penawaran ini, bahkan sudah sampai tahap perencanaan,” kata dia. Pemilik lahan yang sudah menyatakan kesediaannya itu memiliki aset dekat Stasiun MRT Dukuh Atas dan gedung BNI City. “Di sana sudah ada rencana pengembangan mixed-use property dengan pemilik lahan.”

Adapun pemilik gedung di dalam kawasan TOD Dukuh masih menimbang untuk menerima tawaran kerja sama. Sebagian besar dari mereka masih menunggu revitalisasi dan pembangunan infrastruktur pendukung integrasi antarmoda transportasi di kawasan TOD Dukuh Atas. “Mereka ingin melihat dulu seperti apa pengembangan kawasan ini,” ucap Yulham.

Dalam waktu dekat, kata Yulham, MRT Jakarta akan menyelesaikan sembilan infrastruktur untuk kawasan TOD Dukuh Atas. Di antaranya serambi temu Dukuh Atas, simpang temu Dukuh Atas, pelebaran Jalan Pati-Juwana, serta revitalisasi Jalan Blora-Kendal.

Serambi temu lebih dikenal dengan sebutan jembatan penyeberangan multiguna Dukuh Atas. Pembangunannya sudah mencapai 88 persen dan ditargetkan rampung pada 31 Januari 2024. Jembatan itu nanti menghubungkan Stasiun LRT Jabodebek Dukuh Atas dengan Stasiun KCI Sudirman. Rencananya, jembatan multiguna tersebut bakal diresmikan oleh Presiden Joko Widodo pada 18 Agustus mendatang, bersamaan dengan peresmian LRT Jabodebek dan kereta cepat Jakarta-Bandung.

Baca: Proyek tanpa Uang Negara

TOD Dukuh Atas akan menjadi kawasan dengan interkoneksi antarmoda terlengkap dibanding kawasan berorientasi transit lainnya. Kawasan ini terhubung dengan lima moda transportasi, yakni MRT Jakarta, KRL Commuter Line, kereta bandara, LRT Jakarta, dan bus Transjakarta.  

Untuk jangka menengah, Yulham melanjutkan, telah direncanakan pembangunan jalur pedestrian berupa jembatan yang menyeberangi sisi barat Sungai Ciliwung. Jembatan itu menghubungkan Stasiun MRT Jakarta dengan kereta bandara di sisi selatan. “Untuk pengembangan kawasan ini dilakukan bertahap sampai 20 tahun sejak Pergub PRK Dukuh Atas diterbitkan,” katanya. 

Sejumlah Kendala

Kepala Departemen TOD Business Generation PT MRT Jakarta, Raihan Kusuma, mengatakan bisnis properti di kawasan TOD mulai dikembangkan. Bahkan bisnis properti ini menjadi penyumbang utama pendapatan PT MRT. Salah satu infrastruktur properti yang telah terbangun dengan memanfaatkan aset tanah pemerintah adalah hunian Alaspadu Rukita dan Alaspadu Cove. “Nilai investasinya mencapai Rp 1,5 triliun tahun lalu,” ujarnya. “Nilai capital expenditure dari 13 properti yang kami kembangkan tahun ini diperkirakan mencapai Rp 4 triliun.”  

PT MRT Jakarta tengah menjajaki pengembangan kawasan permukiman di sekitar kawasan TOD Dukuh Atas. Permukiman yang beradius 300-700 meter bakal menjadi satu kesatuan pengembangan kawasan TOD. Salah satu proyek kerja sama yang sedang dijajaki adalah pembangunan kawasan parkir di Kebon Kacang, Jakarta Pusat. 

Menurut Raihan, pengembangan permukiman di kawasan TOD butuh usaha ekstra. Sebab, sebagian masyarakat masih sulit melepaskan lahan mereka. Jadi, diperlukan pendekatan intensif agar mereka bersedia bekerja sama dalam pengembangan kawasan. “Pembebasan lahan perlu waktu, bahkan bisa lebih dari dua tahun,” ujarnya. 

Warga menunggu keberangkatan MRT di Stasiun MRT Dukuh Atas BNI, Jakarta, 1 Februari 2023. TEMPO/Tony Hartawan

Direktur PT MRT Jakarta, Tuhiyat, mengatakan pengembangan kawasan Dukuh Atas kerap terhambat perizinan. Misalnya, pembangunan jembatan penyeberangan multiguna Dukuh Atas. Jembatan sepanjang 265 meter itu melintasi Sungai Ciliwung dan lintasan kereta api. Dengan begitu, pembangunannya harus mendapat persetujuan izin dari Balai Besar Wilayah Sungai Ciliwung dan Cisadane serta Direktorat Jenderal Perkeretaapian Kementerian Perhubungan.

Awalnya, rencana pembangunan jembatan ditolak karena area yang digunakan untuk tiang jembatan terlalu sempit. “Tapi ,setelah kami mengubah desain, tanpa mengurangi kualitas bangunan, akhirnya izin dikeluarkan dan pembangunan bisa berjalan,” ucap Tuhiyat.

Biaya Tinggi Pembebasan Lahan

Direktur Center of Economics and Law Studies (Celios), Bhima Yudhistira, menilai bisnis properti di kawasan TOD memang menjanjikan keuntungan besar. “Di sepanjang jalur pengembangan MRT, permintaan hunian apartemen tinggi sekali,” ucapnya. “Jika apartemen mendapat akses langsung ke stasiun MRT, itu bisa lebih menarik calon konsumen.”

Namun, kata Bhima, investasi yang dibutuhkan untuk pengembangan properti itu juga tidak kecil. Pengembang benar-benar harus menghitung biaya penyediaan lahan yang harganya sangat tinggi. Ini menjadi tantangan bagi PT MRT untuk menarik investor.  

Anggota Masyarakat Transportasi Indonesia (MTI) Jakarta, Yoga Adiwinarto, sependapat dengan Bhima. Selain investor, tantangan lain yang dihadapi PT MRT adalah memberikan kepercayaan kepada pemilik lahan agar mau bekerja sama. Sebab, MRT Jakarta nyaris tidak memiliki lahan sendiri untuk mengembangkan bisnis properti.  “Jadi, perlu kerja sama dengan pihak swasta atau memaksimalkan lahan milik pemerintah,” kata Direktur Institute for Transportation and Development Policy periode 2012-2019 itu. 

IMAM HAMDI